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我國房地產法律制度及其經濟法律關系研究

時間:2019-07-23 來源:未知 作者:依依 本文字數:3671字

  摘要:房地產是復雜的綜合概念, 房地產市場是商品經濟發展到一定時期的產物。在我國, 房地產行業是基礎性的支柱型產業, 其運行狀況和發展方向直接影響國民經濟的健康發展, 因此, 國家對房地產法律關系的調整和管理就顯得必要而重要。我國房地產法律制度經過數十年的發展, 已經基本建立起較為完善的具有中國特色的房地產法律制度體系。本文在介紹我國房地產法律制度的基礎上, 從經濟層面簡要分析了房地產法律關系, 并且從經濟角度分析了政府對房地產市場監管的必要性。

  關鍵詞:房地產市場; 法律制度; 經濟法律關系;

法學畢業論文

  一、房地產市場概念及其構成

  (一) 房地產市場的相關概念

  房地產是一個復雜的概念, 它既表示客觀存在的物質實體, 又表示非物質形式存在的法律權利。作為具象概念, 房地產是房產和地產的總稱, 在物質上, 房地產由土地和土地上的構筑物和狹義建筑物構成。作為抽象概念, 房地產本質上是一種財產型權利, 這種權利包括房地產實體中的各種經濟利益以及其衍生出來的各項經濟權利。

  房地產市場是商品經濟發展到一定階段的產物, 是商品經濟范疇的概念。具體而言, 房地產市場是指所有有關房地產的商品交換或流通關系的總和, 包括土地、建筑、相關勞動服務、相關交易服務以及經濟活動進行的領域或場所。就我國而言, 房地產市場在我國已經成為社會主義市場經濟的重要組成部分, 是社會主義市場經濟的一個活躍領域。房地產作為消費品在消費品市場是重大交易對象;在生產要素市場, 房地產也是人們起居和從事生產經營活動所不可或缺的物質條件。

  (二) 房地產市場的構成

  通常認為, 房地產市場是由市場主體、市場客體、市場組織方式等因素構成的一個完整體系。房地產市場的主體是指參與房地產交換的當事人, 這里的當事人不僅僅可以是經濟個體, 也可以是經濟組織。房地產市場主體的基本要素包括供給主體、需求主體、中介機構以及管理者。房地產市場的客體是指房地產市場的交易對象。房地產市場的交易對象通常包括房產、地產以及關聯的各種勞動服務和交易服務等。同時, 作為交易商品, 房地產具有不動性, 所以在實際的經濟活動中, 房地產市場的客體是房地產產權制度中的房地產產權的交換。房地產市場的交易組織方式是市場各個主體形成的聯系方式以及相應特征, 而房地產市場關系包括市場中買方和賣方的關系、買方相互間的關系以及賣方相互間的關系等。房地產市場的組織形式包括專門為房地產交易各方提供房地產商品交易的固定房地產交易場所, 以及在房地產交易場所以外為交易各方提供交易場所的場外市場。在房地產體系中, 多個房地產市場相互聯系且彼此制約, 形成聯系的、競爭的、統一的關系。一般地, 完整的房地產市場體系由土地市場、房產市場、房地產金融市場、房地產中介服務市場、物業服務市場、房地產市場管理機構等構成。

  二、我國房地產法律制度

  (一) 我國房地產法律制度基本概念

  房地產法律關系是一種綜合性法律關系。房地產關系是在獲得、開發、利用、買賣和管理房地產過程中形成的社會關系。房地產關系既包括財產型關系, 也包括非財產型關系, 既包括平等主體之間的民事法律關系, 也包括非平等主體之間的行政法律關系。

  房地產法律制度是為了對房地產市場以及其中的關系進行規范和調整的, 而設置一系列法律規范和調控政策的制度體系。作為國家法律制度體系的重要組成部分, 我國房地產法律制度主要有規范文件層次多、規范文件變化快以及行政管理性質突出的特征。首先, 房地產法律制度的立法層次諸多, 具體涵蓋憲法、法律、行政法規、地方性法規、行政規章等。此外, 通常當國家在針對房地產市場的某些問題出臺相應法律法規或政策文件的時候, 地方政府也往往會公布一系列地方性法規、地方性政府規章或政策文件等。其次, 房地產法律制度的規范文件也一直處于變化之中。隨著社會主義市場經濟的快速發展, 我國房地產市場經濟也在發生日新月異的變化, 為了適應房地產市場的變化, 國家一方面要修改廢除不再適用的法律規范, 另一方面還需要制定新的法律規范, 這就使得我國房地產市場的規范文件處于不斷更新的狀態。此外, 由于各地房地產市場的具體情況存在差異, 這就使得國家層面給出的規范通常是宏觀層面的, 在不違背上位法的法律效力的前提下, 地方政府留有一定的制定具體規范的權力, 這樣就會導致有關房地產市場的地方規范變得復雜而繁多。再者, 我國房地產法律制度還具有行政管理性質突出的特征。我國房地產市場是我國國民經濟的支柱型產業, 房地產產業鏈深刻地影響到各行各業的發展, 對于如此重要的領域, 國家對房地產市場的干預十分顯著。具體而言, 《憲法》規定“城市的土地屬于國家所有”, 除國家所有的土地外, 由集體所有。《憲法》同時規定“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。”在我國, 就目前而言, 僅“土地的使用權”可以依照法律的規定進行轉讓, 這與部分外國國家針對土地權利的規定是顯著不同的。在我國, 從土地使用權劃撥、土地使用權出讓到土地使用權轉讓, 從土地的利用規劃到建筑施工管理, 從房地產市場商品的開發售賣到中介服務、物業服務等, 國家有關職能部門均引導、監督和調控這些環節, 行政機關的管理一直貫穿其中。

  (二) 我國房地產法律制度的體系構成

  經過數十年的發展, 我國已經基本建立起具有中國特色的房地產法律制度體系。在規范性文件層面上, 中國的房地產法律制度包括憲法、法律、行政法規、地方性法規、行政規章以及行業規范文件等構成。

  《憲法》在我國法律體系中具有最高效力, 其對土地的歸屬、使用、流轉和保護做出了原則性規定, 其他法律均不可違背憲法精神和原則。由全國人民代表大會及其常務委員會制定的法律在地位上和效力上低于《憲法》, 但也是制定行政法規、地方性法規以及行政規章等文件的依據。我國房地產法律制度包括的法律主要有《土地管理法》《城鄉規劃法》《城市房地產管理法》《民法總則》《民法通則》《物權法》《合同法》等。由國務院制定的行政法規也是我國房地產法律制度體系中的重要規范文件, 是對上位法規定的補充, 如《土地管理法實施條例》《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》《城市房地產開發經營管理條例》等。由地方人民代表大會及其常務委員會制定的地方性法規在地方行政區域內有效, 就上海市而言, 有《上海市實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》《上海市城市規劃條例》《上海市住房公積金條例》等規范文件。行政規章包括部門規章和地方政府規章, 是行政部門依法制定和發布的規范性法律文件, 如《城市房地產開發經營管理條例》《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》等。此外, 房地產法律制度體系中還存在行業規范文件, 這些文件沒有法律上的效力, 但是也有一定約束力和指導作用, 如《房地產估價規范》。

  三、經濟分析在房地產法律制度中的應用

  (一) 經濟法律關系和房地產法律關系

  經濟法律關系是法律關系的一種, 是經濟法主體間的經濟活動受法律調整而形成的權利義務關系。在我國, 經濟法律關系具有國家干預的特征, 這種法律關系同時體現國家意志和當事人意志。通常來說, 某種經濟法律事實的出現, 導致特定的經濟法律關系主體之間產生具體的權利義務關系, 就會形成經濟法律關系。

  當房地產經濟關系受到法律的規范調整時, 房地產經濟關系就會上升為房地產法律關系。房地產法律關系由主體、客體和內容三個要素構成。房地產法律關系的主體是指參與房地產經濟關系、享有房地產權利和承擔房地產義務的當事人。包括國家和行政機構、勞動群眾集體、法人和自然人等。房地產法律關系的客體是房地產法律關系主體所享有的權利和承擔義務的對象。這種對象可以是土地及其附屬物、房地產開發交易行為以及城鎮規劃設計方案等。房地產法律關系的內容是主客體的交互活動, 包括相關權利義務以及行政機構的職責履行等。

  (二) 我國房地產法律制度的監管調控

  房地產行業是我國國民經濟的支柱型產業, 其具有基礎性和先導性, 該產業的發展和運行狀況直接影響中國房地產產業鏈以及相關產業鏈的各個環節, 進而影響整個國民經濟。因此, 對房地產市場進行經濟上的分析, 并同時建立完善的法律監管制度、對我國房地產市場進行法律監督和行政管理就成了政府重要工作內容。

  法律手段是對房地產市場的監管調控手段之一。具體而言, 國家建立針對房地產市場的法律監管制度, 運用法律法規等來規范房地產市場的各個要素, 同時規范房地產市場中的各種交易行為。國家監管機構通過法律法規以及政策性文件引導和約束房地產市場交易行為、競爭行為以及政府參與房地產市場的行為, 從而協調各方利益, 促成房地產市場的健康發展。由于法律手段具有強制性、規范性以及相對穩定的特征, 所以具有普遍約束力的法律手段是主要且重要的規范房地產市場經濟的監管調控手段。對我國房地產行業實施監管調控的根本目的在于確保我國的房地產市場可以健康運行, 優化房地產結構并提高資源配置效率, 使房地產行業以及相關領域得以協調發展, 從而促進國民經濟的穩健發展和持續增長。

  參考文獻
  [1]竇坤芳.房地產經濟學基礎[M].重慶:重慶大學出版社, 2007.
  [2]鄒曉燕.房地產法律制度[M].北京:化學工業出版社, 2010.
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